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房地产渠道的重要性

发布日期:2019-07-01 18:49   来源:未知   阅读:

  房地产渠道的重要性  摘要:近几年,房地产业在国民经济中的支柱作用越来越重要,伴随着房地产市场的进一步繁荣,市场竞争更趋激烈。房地产企业要想在市场竞争取得立足之地,很大程度上取决于其是否能生产适销对路并且吸引客户的产品。近几年,随着房地产营销活动的不断深入,个别房地产开发商大胆引入营销管理新观念,与开发实践相结合,创造出许多成功的案例。但由于我国房地产市场营销管理的实践历史不长,相应的理论支持不足,现在的房地产市场营销管理还存在许多问题,制约了房地产行业的发展。本文通过对协信集团房地产的介绍以及市场背景和营销策略现状的分析,研究其市场营销管理所存在的问题,探索加强房地产市场营销管理的创新对策。 关键词:协信地产 营销现状  策略研究   前言  过去一个时期, 我国房地产业走过了圈地圈钱的暴利时代, 暴利容易掩盖企业营销管理的种种问题。近几年以来,我国率先走出了金融危机的阴影,经济稳定快速增长,保民生与保增长的两难问题得到缓解,房地产作为生活必需品,房价过快上涨危机民生,建立一个健康、稳定、发展的房地产市场,是经济社会又好又快的必然要求。因此,中央政府控制房价的决心不可动摇。随着新一轮控制房价政策效力的显现,我国房地产市场回归理性的趋势将不可逆转。然而, 市场调节的滞后性决定了房地产市场回归理性并不会一帆风顺。由于前房产经纪人找客神器,帮您找到精准买房意向客户.期房价上涨过快,消费者对房价下调有较强的预期, 房地产供需双方的博弈将持续一定的时间,当前的房地产市场遇冷,消费者持币观望实属正常。或许市场还会做进一步的过激反应, 不排除今后几年我国房地产市场继续冷淡的可能,房地产市场会由双高(高房价、高空置率)演变为双低(低成交量、低成交额)。种种迹象表明,房地产企业圈地圈钱的暴利时代已告终结, 微利时代终将到来。未雨绸缪,在微利时代尚未到来之际,房地产企业有必要提前调整营销战略,以应对未来市场变化的挑战。  精细化的产品品质与贴心的服务,是渝派地产在全国地产圈异军突起两大利器。在业界,重庆开发商做出的高端产品,历来有良好的口碑。而渝派地产中,深耕17年的协信集团,更是其中佼佼者,因精益求精的产品打造理念,被誉为重庆楼市的“理科状元”,旗下各大社区经常接待来自全国各地的同行观摩,成为了全国楼市的教科书。如今,“协信造”已经成为重庆楼市的一面金字招牌,带领渝派地产走入品质打造的新时期。而业界则早已开始了对协信产品的研究,希望找到“协信造”屡获热捧的缘由。当然,在协信不断发展壮大的同时,我们也发现它在市场营销管理方面做得不够完善,还有待改进。本文主要通过分析协信集团房地产公司重庆地区的营销策略现状,发现它乃至整个房地产行业存在的问题,从而提出改进的创新对策。  一、协信地产简介  (一)集团发展历程 房地产-恒丰花园-以人为本,造良心房协信集团,创建于1994年6月,总部设于重庆,是一家以房地产开发为主导产业的大型企业集团。下辖城建、长信、阿卡迪亚、远都、远创、远润、远汇、置尚、润鼎等九家房地产开发公司,天骄物业、购物中心、商厦物业等住宅和商业的物业管理、经营公司,以及七家非地产行业的全资、控股、参股公司。注册资本1.5亿元,总资产规模逾50亿,现有员工1300多人。      协信集团的企业愿景是:“成为深受股东信赖、客户喜爱、员工热爱、社会尊重、具有重要影响力的卓越房地产公众企业”。多年来,一直践行着卓越的产品与服务、管理与经营。协信集团秉承“创造我们共同的价值”的核心价值观,以“简单”“专注”“持久”的经营理念,实践着为股东、为客户、为员工、为社会“协力实现人生信念”的企业使命。      经过十五年的潜心经营,协信的房地产项目已凭借其“精品房产”和“创新精神”而成为重庆地产界的一面旗帜。从1999年在重庆第一个开设样板房、创重庆酒店式公寓之先河的协信时代天骄;到重庆首个实现人车分流的协信天骄俊园;再到十佳住宅小区协信城、现代主义江山别墅协信阿卡迪亚、中央公园岛居别墅协信彩云湖1号、北城中央城市综合体协信中心„„基本上每个开发项目都是创新的典范之作。目前协信已累计开发(含在建项目)20余个住宅、商业地产项目,开发量逾三百万平方米。协信集团旗下的天骄物业公司也是一级资质的物业管理单位。      作为公司长足发展的重要支撑,协信集团实施积极、具竞争性、

  协信集团,创建于1994年6月,总部设于重庆,是一家以房地产开发为主导产业的大型企业集团。下辖城建、长信、阿卡迪亚、远都、远创、远润、远汇、置尚、润鼎等九家房地产开发公司,天骄物业、购物中心、商厦物业等住宅和商业的物业管理、经营公司,以及七家非地产行业的全资、控股、参股公司。注册资本1.5亿元,总资产规模逾50亿,现有员工1300多人。      协信集团的企业愿景是:“成为深受股东信赖、客户喜爱、员工热爱、社会尊重、具有重要影响力的卓越房地产公众企业”。多年来,一直践行着卓越的产品与服务、管理与经营。协信集团秉承“创造我们共同的价值”的核心价值观,以“简单”“专注”“持久”的经营理念,实践着为股东、为客户、为员工、为社会“协力实现人生信念”的企业使命。      经过十五年的潜心经营,协信的房地产项目已凭借其“精品房产”和“创新精神”而成为重庆地产界的一面旗帜。从1999年在重庆第一个开设样板房、创重庆酒店式公寓之先河的协信时代天骄;到重庆首个实现人车分流的协信天骄俊园;再到十佳住宅小区协信城、现代主义江山别墅协信阿卡迪亚、中央公园岛居别墅协信彩云湖1号、北城中央城市综合体协信中心„„基本上每个开发项目都是创新的典范之作。目前协信已累计开发(含在建项目)20余个住宅、商业地产项目,开发量逾三百万平方米。协信集团旗下的天骄物业公司也是一级资质的物业管理单位。      作为公司长足发展的重要支撑,协信集团实施积极、具竞争性、

  可持续发展的人力资源策略。根据企业文化、能力模型进行人才甄选,通过人才测评、职涯规划为员工提供培训和发展机会,并能提供具有竞争性的薪酬福利、良好的工作环境和开放、多元的文化氛围,正是鉴于长期对人才的尊重和善待,协信集团荣获“2008中国行业十佳雇主企业”称号。      协信集团多次被评为“中国私营企业五百强”“中国房地产百强”“中国房地产著名品牌”“中国房地产诚信企业”“重庆市百户重点私营企业”“重庆市纳税大户百强”“重庆市企业法人知名字号”“五十佳诚信房地产企业” “AAA级信用企业”“纳税信用A级纳税人”等。    (二)项目介绍  1、协信集团在重庆的主要房地产项目(档次)  (1)商业项目:主要有协信商厦、协信时代天骄、协信黄金海岸、协信购物广场长寿Mall、协信购物广场巴南Mall、协信中心、协信城、协信公馆、协信城立方。  (2)居民住宅项目:主要有协信天骄骏园、协信天骄年华、协信TOWN城、协信阿卡迪亚、协信柠檬郡、协信云栖谷、协信彩云湖1号、协信天骄城。  2、协信集团在外地项目:主要有苏州阿卡迪亚和海南协信海悦薹等项目。  二、重庆房地产市场分析

  房地产渠道营销方案 尽在百度营销中心(一)地产市场大环境分析  1、城市地位       重庆城市概况重庆有3000多年的悠久历史,是中国历史上有名的巴渝文化发祥地,简称“渝”。1891年重庆成为中国最早对外开埠的内陆通商口岸, 1997年3月14日八届全国人大五次会议批准,重庆成为我国继北京、上海、天津之后的第四个直辖市,也是西部地区唯一的直辖市,从此翻开了重庆新的历史篇章。重庆是中国西部最具投资潜力的特大城市,是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。近年来重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇,大力调整经济结构,积极扩大开放,深化体制改革,加快基础设施建设,使经济社会全面发展,综合实力进一步增强,主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内。  2、政策环境  2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策,坚决遏制住房价格过快上涨。之后于4月17日,国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发2010年10号),对新的调控政策进一步地细化、完善,再出组合重拳,部署遏制高房价,房地产新政的实施将对房地产市场产生重大的影响。房地产新政的出台,对房地产市场产生了较大的震动,近日房地产市场已经有所反映,一些嗅觉敏锐的投机者已经开始撤离,北京、深圳二手房市场有放量的迹象,新房市场也出现促销打折的现象。更为重要的是,房地产新政不仅力度大,对供求总量和结构产生影响;

  可持续发展的人力资源策略。根据企业文化、能力模型进行人才甄选,通过人才测评、职涯规划为员工提供培训和发展机会,并能提供具有竞争性的薪酬福利、良好的工作环境和开放、多元的文化氛围,正是鉴于长期对人才的尊重和善待,协信集团荣获“2008中国行业十佳雇主企业”称号。      协信集团多次被评为“中国私营企业五百强”“中国房地产百强”“中国房地产著名品牌”“中国房地产诚信企业”“重庆市百户重点私营企业”“重庆市纳税大户百强”“重庆市企业法人知名字号”“五十佳诚信房地产企业” “AAA级信用企业”“纳税信用A级纳税人”等。    (二)项目介绍  1、协信集团在重庆的主要房地产项目(档次)  (1)商业项目:主要有协信商厦、协信时代天骄、协信黄金海岸、协信购物广场长寿Mall、协信购物广场巴南Mall、协信中心、协信城、协信公馆、协信城立方。  (2)居民住宅项目:主要有协信天骄骏园、协信天骄年华、协信TOWN城、协信阿卡迪亚、协信柠檬郡、协信云栖谷、协信彩云湖1号、协信天骄城。  2、协信集团在外地项目:主要有苏州阿卡迪亚和海南协信海悦薹等项目。  二、重庆房地产市场分析

  (一)地产市场大环境分析  1、城市地位       重庆城市概况重庆有3000多年的悠久历史,是中国历史上有名的巴渝文化发祥地,简称“渝”。1891年重庆成为中国最早对外开埠的内陆通商口岸, 1997年3月14日八届全国人大五次会议批准,重庆成为我国继北京、上海、天津之后的第四个直辖市,也是西部地区唯一的直辖市,从此翻开了重庆新的历史篇章。重庆是中国西部最具投资潜力的特大城市,是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。近年来重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇,大力调整经济结构,积极扩大开放,深化体制改革,加快基础设施建设,使经济社会全面发展,综合实力进一步增强,主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内。  2、政策环境  2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策,坚决遏制住房价格过快上涨。之后于4月17日,国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发2010年10号),对新的调控政策进一步地细化、完善,再出组合重拳,部署遏制高房价,房地产新政的实施将对房地产市场产生重大的影响。房地产新政的出台,对房地产市场产生了较大的震动,近日房地产市场已经有所反映,一些嗅觉敏锐的投机者已经开始撤离,北京、深圳二手房市场有放量的迹象,新房市场也出现促销打折的现象。更为重要的是,房地产新政不仅力度大,对供求总量和结构产生影响;

  也向社会表明了中央政府抑制房价过快上涨的决心,将扭转房地产市场各类主体对房地产市场和房价走势的预期,对市场主体的心理上产生影响,促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自住性消费者持币观望,引导市场主体行为发生变化,进而促进供求总量的均衡,房价在新的均衡中稳定。可以预测,随着新政的逐步落实,投机者将选择撤离,自住者则选择观望,二手房交易将出现萎缩,买卖双方僵持一段时间后,二手房价将逐步回落,而随后房价下降的趋势也将蔓延到一手房。下半年住房供给量将增加,需求量得到抑制,供求矛盾缓解,房价将向合理水平稳步回落。  3、经济环境  重庆地处长江上游经济带核心地区,处于中国经济发展较快的东部和资源富集的西部的结合地带,中国东西结合部,区位条件优越。在西部大发开这一时代大背景下,重庆作为东、西部经济接轨的的“跳板”功能加强,大城市凝聚力逐步显现:大量的外来劳动力、外来资金、外来技术涌入重庆,加快了重庆大城市化建设的步伐。城市功能逐步得以完善。2010年市委三届七次全委会决定,用两年半时间投入3000亿元解决全市群众最关心的十大民生问题上取得重大突破。财政对民生投入不断加大,保障了“民生十条”的贯彻实施,有力地促进了市民生活质量的稳步提高。。“十一五”期间2万多亿投资的综合效应将持续释放,汽摩产业、电子信息、装备制造、化工等支柱产业的发展壮大将保障全市工业继续在健康快速的轨道中运行;“五个重庆”建设,将进一步提升城市形象,改善发展环境,吸引各种资源。

  (一)地产市场大环境分析  1、城市地位       重庆城市概况重庆有3000多年的悠久历史,是中国历史上有名的巴渝文化发祥地,简称“渝”。1891年重庆成为中国最早对外开埠的内陆通商口岸, 1997年3月14日八届全国人大五次会议批准,重庆成为我国继北京、上海、天津之后的第四个直辖市,也是西部地区唯一的直辖市,从此翻开了重庆新的历史篇章。重庆是中国西部最具投资潜力的特大城市,是中国政府实行西部大开发的重点开发地区。近年来重庆抓住中央直辖、三峡工程建设、西部大开发三大历史性机遇,大力调整经济结构,积极扩大开放,深化体制改革,加快基础设施建设,使经济社会全面发展,综合实力进一步增强,主要经济指标在西部12个省区中均在前5位以内。  2、政策环境  2010年4月14日国务院常务会议决定实行差别化的信贷、税收和土地政策,坚决遏制住房价格过快上涨。之后于4月17日,国办又发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国发2010年10号),对新的调控政策进一步地细化、完善,再出组合重拳,部署遏制高房价,房地产新政的实施将对房地产市场产生重大的影响。房地产新政的出台,对房地产市场产生了较大的震动,近日房地产市场已经有所反映,一些嗅觉敏锐的投机者已经开始撤离,北京、深圳二手房市场有放量的迹象,新房市场也出现促销打折的现象。更为重要的是,房地产新政不仅力度大,对供求总量和结构产生影响;

  也向社会表明了中央政府抑制房价过快上涨的决心,将扭转房地产市场各类主体对房地产市场和房价走势的预期,对市场主体的心理上产生影响,促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自住性消费者持币观望,引导市场主体行为发生变化,进而促进供求总量的均衡,房价在新的均衡中稳定。可以预测,随着新政的逐步落实,投机者将选择撤离,自住者则选择观望,二手房交易将出现萎缩,买卖双方僵持一段时间后,二手房价将逐步回落,而随后房价下降的趋势也将蔓延到一手房。下半年住房供给量将增加,需求量得到抑制,供求矛盾缓解,房价将向合理水平稳步回落。  3、经济环境  重庆地处长江上游经济带核心地区,处于中国经济发展较快的东部和资源富集的西部的结合地带,中国东西结合部,区位条件优越。在西部大发开这一时代大背景下,重庆作为东、西部经济接轨的的“跳板”功能加强,大城市凝聚力逐步显现:大量的外来劳动力、外来资金、外来技术涌入重庆,加快了重庆大城市化建设的步伐。城市功能逐步得以完善。2010年市委三届七次全委会决定,用两年半时间投入3000亿元解决全市群众最关心的十大民生问题上取得重大突破。财政对民生投入不断加大,保障了“民生十条”的贯彻实施,有力地促进了市民生活质量的稳步提高。。“十一五”期间2万多亿投资的综合效应将持续释放,汽摩产业、电子信息、装备制造、化工等支柱产业的发展壮大将保障全市工业继续在健康快速的轨道中运行;“五个重庆”建设,将进一步提升城市形象,改善发展环境,吸引各种资源

  要素,促进内陆开放高地、长江上游金融中心的推进;2011年是十大民生工程和“两翼”农户万元增收工程的关键之年,随着民生的改善,居民消费需求进一步稳固,内需进一步增强。“双轨制”住房体制建设确保“低端有保障、中端有市场、高端有约束”,促进了房地产市场的健康发展。总体上看,2010年全市房地产市场投资性和投机性不强,刚性需求稳定,房地产业呈现较为平稳发展的态势。 (二)重庆房地产市场背景分析(需要整合)  重庆市房地产市场现状及特点近几年重庆房地产市场的发展为“黄金发展期”。重庆房地产市场红红火火、风风光光,正成为众多本地、外地开发商抢滩的黄金宝地。诸多外地实力型、品牌型开发商陆续登陆重庆,重庆本地一批非房地产实力型企业亦陆续转战投资房地产, 2010年一季度,重庆房地产市场更是承接2009稳健发展的良好态势,房地产开发投资建设规模、土地供应量、商品房竣工面积、商品房销售面积和预售面积等各项指标与去年同期相比,均出现了不同程度的增长。房地产开发显现出以市场为主导,以有效需求为依托的健康、有序发展的总体态势,具体而言,重庆楼市具有以下特点:  1、市场处于良性状态,供需两旺。  目前全国楼市的状态分为三种等级:一是正在启动的楼市,这样的楼市欢迎炒房,但炒家会因为房价上涨迟缓而拒绝进入;二是高危城市出现泡沫,比如上海、杭州等,这样城市投机成分很大,要加以控制;三是市场已启动,价格正处于上升阶段。重庆就处于这种状态,不拒绝炒家,即使不炒房价也会自然上升。从2009年下半年开始至

  今,也向社会表明了中央政府抑制房价过快上涨的决心,将扭转房地产市场各类主体对房地产市场和房价走势的预期,对市场主体的心理上产生影响,促使开发商加快销售速度、投机者放盘撤离、自住性消费者持币观望,引导市场主体行为发生变化,进而促进供求总量的均衡,房价在新的均衡中稳定。可以预测,随着新政的逐步落实,投机者将选择撤离,自住者则选择观望,二手房交易将出现萎缩,买卖双方僵持一段时间后,二手房价将逐步回落,而随后房价下降的趋势也将蔓延到一手房。下半年住房供给量将增加,需求量得到抑制,供求矛盾缓解,房价将向合理水平稳步回落。  3、经济环境  重庆地处长江上游经济带核心地区,处于中国经济发展较快的东部和资源富集的西部的结合地带,中国东西结合部,区位条件优越。在西部大发开这一时代大背景下,重庆作为东、西部经济接轨的的“跳板”功能加强,大城市凝聚力逐步显现:大量的外来劳动力、外来资金、外来技术涌入重庆,加快了重庆大城市化建设的步伐。城市功能逐步得以完善。2010年市委三届七次全委会决定,用两年半时间投入3000亿元解决全市群众最关心的十大民生问题上取得重大突破。财政对民生投入不断加大,保障了“民生十条”的贯彻实施,有力地促进了市民生活质量的稳步提高。。“十一五”期间2万多亿投资的综合效应将持续释放,汽摩产业、电子信息、装备制造、化工等支柱产业的发展壮大将保障全市工业继续在健康快速的轨道中运行;“五个重庆”建设,将进一步提升城市形象,改善发展环境,吸引各种资源

  要素,促进内陆开放高地、长江上游金融中心的推进;2011年是十大民生工程和“两翼”农户万元增收工程的关键之年,随着民生的改善,居民消费需求进一步稳固,内需进一步增强。“双轨制”住房体制建设确保“低端有保障、中端有市场、高端有约束”,促进了房地产市场的健康发展。总体上看,2010年全市房地产市场投资性和投机性不强,刚性需求稳定,房地产业呈现较为平稳发展的态势。 (二)重庆房地产市场背景分析(需要整合)  重庆市房地产市场现状及特点近几年重庆房地产市场的发展为“黄金发展期”。重庆房地产市场红红火火、风风光光,正成为众多本地、外地开发商抢滩的黄金宝地。诸多外地实力型、品牌型开发商陆续登陆重庆,重庆本地一批非房地产实力型企业亦陆续转战投资房地产, 2010年一季度,重庆房地产市场更是承接2009稳健发展的良好态势,房地产开发投资建设规模、土地供应量、商品房竣工面积、商品房销售面积和预售面积等各项指标与去年同期相比,均出现了不同程度的增长。房地产开发显现出以市场为主导,以有效需求为依托的健康、有序发展的总体态势,具体而言,重庆楼市具有以下特点:  1、市场处于良性状态,供需两旺。  目前全国楼市的状态分为三种等级:一是正在启动的楼市,这样的楼市欢迎炒房,但炒家会因为房价上涨迟缓而拒绝进入;二是高危城市出现泡沫,比如上海、杭州等,这样城市投机成分很大,要加以控制;三是市场已启动,价格正处于上升阶段。重庆就处于这种状态,不拒绝炒家,即使不炒房价也会自然上升。从2009年下半年开始至

  今重庆房地产市场呈现了持续旺销的现象,市场价格持续上涨,之所以出现这种状况,主要是因为近几年重庆市整体经济持续发展,城市凝聚力不断加强,市场有效需求得以释放,促使房地产市场产品进一步细分,产品品质不断提升,另一方面由于城市居民大量拆迁,产生了大量的现实需求,拉动了中档物业价格的上涨,中高档和高档物业的价格亦同步上涨,形成了追涨效应,不同物业价格的上涨同时刺激了潜在购房者提前购房,多方面因素共同营造了市场旺销的局面。 据2004年1—3月份相关资料显示:  2、市场总体均价低,近期涨幅较快。  据国家统计局和发改委的数据,2010年重庆市房价涨幅居西部第一。市国土房管局统计,2010年重庆市主城区商品房交易均价同比上涨5.5%,国内仅次于杭州。商业物业涨幅更猛,一些品牌型物业、路段好的商业物业半年价格涨幅高达10000元/平方米以上。房价的提高不单是市场供求一方的作用,分析上涨的主要原因如下:  (1)重庆由于城市快速发展带来的需求刺激(城市拆迁、生活改善、外来人口居住等)。   (2)低价位启动的市场,为房价的提升预留了足够的空间。 (3)消费者对重庆经济前景乐观的预期。 (4)房价快速上涨促使投资行为更加活跃。  (5)成本上升:土地成本持续上扬,建安成本和各类规费同时提升。  (6)产品品质不断提高带来的成本上升。

  今重庆房地产市场呈现了持续旺销的现象,市场价格持续上涨,之所以出现这种状况,主要是因为近几年重庆市整体经济持续发展,城市凝聚力不断加强,市场有效需求得以释放,促使房地产市场产品进一步细分,产品品质不断提升,另一方面由于城市居民大量拆迁,产生了大量的现实需求,拉动了中档物业价格的上涨,中高档和高档物业的价格亦同步上涨,形成了追涨效应,不同物业价格的上涨同时刺激了潜在购房者提前购房,多方面因素共同营造了市场旺销的局面。 据2004年1—3月份相关资料显示:  2、市场总体均价低,近期涨幅较快。  据国家统计局和发改委的数据,2010年重庆市房价涨幅居西部第一。市国土房管局统计,2010年重庆市主城区商品房交易均价同比上涨5.5%,国内仅次于杭州。商业物业涨幅更猛,一些品牌型物业、路段好的商业物业半年价格涨幅高达10000元/平方米以上。房价的提高不单是市场供求一方的作用,分析上涨的主要原因如下:  (1)重庆由于城市快速发展带来的需求刺激(城市拆迁、生活改善、外来人口居住等)。   (2)低价位启动的市场,为房价的提升预留了足够的空间。 (3)消费者对重庆经济前景乐观的预期。 (4)房价快速上涨促使投资行为更加活跃。  (5)成本上升:土地成本持续上扬,建安成本和各类规费同时提升。  (6)产品品质不断提高带来的成本上升。

  3、 外来开发商的进驻,加剧市场良性竞争。  近年,随着重庆房产的蓬勃发展,重庆房产市场稳中有进、健康有序,自然成了很多外来开发商极为关注的黄金地块、投资首选。据悉,近两年来进入重庆房地产市场的大鳄级开发商有30多个,这些开发商大都是在国内或国际上具有相当实力的开发商。他们的起点都比较高,投资额动辄几亿、几十亿,每个项目都是大手笔。目前,重庆主城区旧城改造和新区开发有许多大项目,也需要这些有实力的外地大企业和本土有实力的企业来完成。重庆目前只有为数不多的本土房地产商能够与这些外来的房地产巨头相抗衡。这些外来军团对本土的房地产商形成了冲击的同时为重庆带来了新的开发理念、先进的管理和营销手段,为重庆房地产业注入了新鲜血液。这是一种好现象,它将能够有效地促进行业之间的良性竞争。 (二)房地产需求分析  1、根据《2010重庆房地产展示交易会住宅需求调查报告》资料显示,重庆购房者呈现下列人口结构特征:  (1)消费者年龄构成:50岁以下年龄段有较强的购房欲望,占整个购房者的比例为86.2。30岁以下购房者占整个购房者的比例最重达到48,该年龄段正是消费者成家立业的阶段,购房需求较大;41—50岁年龄段在整个购房者中的比例居次席,该年龄段的购房行为主要是二次置业,为子女买房。  (2)消费者文化程度构成:具有较高文化程度的消费者超过了半数,说明消费者文化程度越高,购房愿望越强烈。

  (3)消费者家庭月收入构成:由于购房行为在支付能力和支付期限等方面不同于普通商品消费行为,购房群体的收入水平明显高于居民平均收入水平。  2、根据重庆市国土与房屋管理局最新信息表明:重庆房市的价格呈现稳步增长的态势,广大消费者对价格的承受力也在稳步增强。具体表现在:  (1)消费水平:重庆总体收入水平逐年增长,中高收入的经营者、白领、银领阶层的人数在扩大,对住宅产生了更高档次的需求。  (2)消费理念:受先进地区及国际化居家方式和理念的影响,住宅阶梯式消费的观念已被普遍认可。  (3)市政环境:随着城市化进程的发展和半小时主城区的实现,中远郊的交通状况将得到极大的改善,生活、出行更加便捷,居家在郊区,已成为可能和现实,且将成为一种时尚。 (三)房地产市场竞争分析   1、直接竞争者  2010年中央政府给重庆两个非常重要的政策:一是批准重庆主城规划;重庆原来是一环以内的主城,现扩张到二环,所以叫二环时代。二环时代是重庆主城的可建房产的用地,从原来的500平方公里到1000平方公里。居住人群可以从原来的500万人扩大到1000万人。二是重庆两江新区的设立为重庆加快发展安装了新的“引擎”,有望带动整个西部的发展,培育新的增长极。作为国家重点开发开放平台,重庆拥有得天独厚的地理和政策优势。

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